台灣住宅建設營造業深度分析報告

台灣住宅建設營造業在2024年經歷了政策強力調控下的市場轉折，呈現上半年火熱、下半年急凍的明顯分化格局。央行第七波選擇性信用管制措施成為市場分水嶺， WanchicpaCtee六都建物買賣移轉棟數在10月出現6.6%的年減幅，終結了長達數年的成長趨勢。 Housefeel儘管前10月累計交易量仍達23萬戶、年增21.6%， Cthouse但市場預期2025年將進入緩跌調整期。

整體而言，住宅建設營造業正從量的擴張轉向質的提升，大型建商採用「案海戰術」擴大市占率，中小型業者則面臨整併壓力。政策環境的系統性收緊，包括囤房稅2.0、房地合一稅強化執行，以及銀行房貸緊縮等措施，正重塑市場生態。 Hbhousing +2同時，社會住宅政策穩健推進，預計年底將達成20萬戶興辦目標， EyEy為產業帶來新的成長動能。

市場規模現況與成長軌跡

台灣營造業整體結構呈現明顯的集中化趨勢。全台營造廠總數達19,587家，但甲等營造廠僅3,252家卻占據超過60%的營收份額， Tpex顯示「大者恆大」的競爭格局已然形成。 Tpex這種集中度在住宅建設領域更為明顯，2024年十大建商總銷金額達7,541億元，雖較前年微減4%，但個案數量創歷史新高達154件，年增47%。 DailyviewFarglory-realty

寶佳機構以「案海戰術」穩居龍頭地位， Farglory-realty興富發建設總銷金額突破千億創歷史新高， UdnDailyview富宇建設年增近三倍至862億元，主要受惠於台中市場的強勁需求。** Dailyview營造業作為「經濟火車頭」的地位依然穩固**，能夠帶動砂石、鋼鐵、玻璃、水泥等上游產業，以及裝潢、家電、家具等下游市場發展。 Tpex

然而，缺乏住宅建設營造業獨立統計數據是目前面臨的重要挑戰。官方統計通常將營造業作為整體統計，難以精確掌握住宅建設部分的確切產值和成長數據。根據現有資料推估，房地產相關貸款占GDP比重已達50.7%，其中購置住宅貸款餘額占GDP比重為39.22%，已接近國際警戒線40%，顯示台灣經濟與房地產市場形成高度關聯。 LINE TODAY

政策環境的系統性調控

2024年政策環境的最大特色是調控措施的系統性強化。央行第七波選擇性信用管制措施被業界稱為「史上最嚴厲」，首次將已有房屋但無房貸族群納入管制範圍，並取消第二戶房貸寬限期，購地貸款最高成數降至六成。 Wanchicpa +3這項措施的實施效果立竿見影，銀行房貸審核明顯收緊，多數銀行房屋貸款水位已接近26-28%的上限。 Hbhousing

囤房稅2.0於2024年7月正式上路， Tpex非自住房屋稅率從1.5%-3.6%調升至2%-4.8%，改採全國歸戶制度，預期將對多屋族產生較大持有成本壓力。配合房地合一稅的強化執行，2024年全年稅收達975.7億元，年增率58.1%創歷史新高，顯示政策工具的有效性。 Housefeel

青年安心成家貸款政策則展現正面效果。新青安貸款自2023年8月推出以來，已協助5萬多戶無自有住宅家庭購屋，貸款額度從800萬提高至1,000萬元，年限從30年延長至40年，寬限期從3年延長至5年，有效降低首購族的進入門檻。

社會住宅政策進展良好，直接興建已達成10萬5,125戶，遍及全台22縣市，包租代管累計媒合12萬477戶。8年20萬戶的階段性目標預計年底將順利達成，下一階段將朝向2032年100萬戶的長期目標邁進。

區域發展與市場細分

六都與非六都之間的發展差異持續擴大。六都家戶購屋比以桃園市的5.2%居首，台中市4.9%次之，台北市2.8%為六都最低。 Farglory-realty這種差異反映了不同區域的經濟發展水準、房價可負擔性以及人口流動趨勢。

從推案策略來看，大型建商明顯採用「案海戰術」。寶佳機構在北台灣投入1,100億元、8,500戶供給量，中南部投入700億元、4,700戶，形成明顯的區域布局差異。「 Farglory-realty台中幫」的崛起值得關注，富宇、聯聚、豐邑等中部建商市場地位提升，反映了中部地區房市的強勁需求。 DailyviewFarglory-realty

房價區域分化現象明顯。2024年基隆市以35%的漲幅居首，主要受惠於捷運議題；苗栗縣24.1%的漲幅來自竹科客外溢效應；嘉義市23.6%的漲幅則因半導體產業進駐帶動。 Udn目前僅有宜蘭、花蓮、南投、雲林、屏東等5縣市維持2字頭房價。 Udn

值得注意的是，近五年(2020-2024)全台房價漲幅達53.2%，其中新竹縣市漲幅高達96%為七都之最，桃園、台南漲幅6成以上，台中、高雄5成以上，即使基期較高的台北也有32%、新北41%的漲幅。

2024年市場實際表現

2024年呈現明顯的「上熱下冷」格局。 Nccu前10月六都累計交易23萬戶、年增21.6%，但10月單月交易量已出現年減6.6%的轉折。 CthouseHousefeel預售屋市場同樣面臨挑戰，全年預估預售屋交屋量約13萬戶，所需房貸總金額高達1.3-1.5兆元， Cna但在銀行房貸緊縮環境下，部分預售屋交屋面臨申貸困難。

Q4房市出現全面反轉，七都房價指數下跌2.9%，永慶預測Q4交易量將創26年來新低。 CnaHousefeel特別是高雄楠梓區下滑14.8%、台中太平區下跌13.9%、高雄左營區下跌超過1成等案例，顯示市場調整的現實性。 LINE TODAY

營造業者的財務表現分化明顯。興富發2024年Q3稅後純益17.89億元，年增100.4%，但達麗Q3稅後純益僅1164.9萬元，年減97.2%。多數建商負債比偏高，興富發70.25%、達麗73.05%、冠德71.29%， Ettoday在資金環境收緊下面臨較大壓力。

發展軌跡與轉折關鍵

2020年成為產業發展的重要分水嶺。疫情初期的供應鏈中斷和工期延滯，配合央行超低利率政策，推動了房市資金需求的大幅增長。2021年原物料價格大幅上漲，營造成本壓力顯著增加，鋼筋、水泥等建材價格飆升30-50%。

2022年政策調控元年特徵明顯，政府推出系列打房政策，房市交易量開始下滑但房價持續上漲。2023年進入市場調整年，房價所得比達到20.1倍創歷史新高， Vocus製造業固定資產投資年減23.7%創14年最慘紀錄。 Farglory-realty

2024年政策強化年的特徵是調控措施的系統性收緊。除了囤房稅2.0正式實施外，央行第七波選擇性信用管制措施直接影響市場流動性，銀行房貸緊縮成為市場降溫的主要原因。 Hbhousing +2

結構轉型與未來展望

市場正經歷結構性轉型，從投機需求轉向自用剛性需求，從量的擴張轉向質的提升。投資客明顯退場，特別是央行第七波管制後，43%消費者看跌房價，看跌比例連三升。 Cna

技術創新成為新動能。智慧建築、綠建築等新技術應用逐步普及，預估2025年智慧住宅市場將超過400萬戶。政府推動的智慧建築標章制度和企業ESG意識提升，為營造業帶來新的發展機會。

展望2025年，預期房市將呈現緩跌格局。13-14萬戶新交屋潮將帶來供給壓力，但自用需求仍將是市場主要支撐。營造業受惠於公共建設預算增加，台經院預測營建業營業氣候將溫和復甦。

長期而言，人口結構變化將重塑市場需求。少子化加劇使長期住宅需求成長趨緩，但高齡化社會推動適高齡住宅需求增加。都市化持續發展，住宅需求將更集中於都會區和重點發展區域。

主要挑戰與建議

當前面臨的主要挑戰包括：政策調控的持續性影響、營造成本上漲壓力、技術人才短缺問題，以及國際經濟不確定性帶來的風險。特別是缺工問題持續存在，法規環境日趨嚴格，數位轉型需求迫切但投資成本高昂。 Tpex

建議發展方向：建立長期穩定的住宅政策框架，加強職業訓練解決缺工問題，推動產業數位化和智慧化轉型，完善綠建築法規和獎勵機制。產業應從量的擴張轉向質的提升，重視永續發展和環境友善，加強技術創新和數位應用。 Dailyview

台灣住宅建設營造業在經歷2019-2024年的深度調整後，正朝向更加理性、永續的發展方向邁進。儘管短期面臨政策調控壓力，但長期具備技術優勢和政策支持，有望在數位化、綠色化轉型中找到新的成長動能。 Housefeel關鍵在於如何在政策穩定性、市場活力和社會公平之間取得平衡，實現產業的健康可持續發展。